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aus Heft 10/2011 München/Lokales

Stadt im Rausch

Max Fellmann  Fotos: Armin Smailovic

Maisonettewohnung in zentraler Lage, ca. 700 qm, 360-Grad-Aussicht, Dachterrasse in 51 Meter Höhe. Kaufpreis VB 15 bis 20 Millionen Euro. Was zum Teufel ist eigentlich in München los? Unterwegs durch eine Stadt im Immobilienrausch.

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München ist eine Goldgrube. Eine ganz einfache Rechnung: Viele Menschen wollen in dieser Stadt leben, niemand will weg, also werden die Wohnungen knapp. Und was knapp ist, kann man teuer verkaufen. Klingt so einfach, macht aber alles sehr kompliziert, die Münchner können es sich langsam kaum mehr leisten, in München zu wohnen, das weiß jeder, das wissen auch die Menschen in Hamburg, Berlin oder Köln. Die Einzigen, für die gerade herrliche Zeiten herrschen, sind die, die ihr Geld mit dem Bauen, Vermitteln oder Verkaufen von Wohnraum verdienen, sie bauen und verkaufen einfach immer teurer. Es herrscht Goldgräberstimmung in dieser Stadt. Aber wohin das alles führen soll, weiß keiner. Lässt sich die Entwicklung bremsen? Oder explodieren die Preise irgendwann so sehr, dass sich nur noch Superreiche aussuchen können, wo und wie sie leben wollen?

Um sich einen Überblick zu verschaffen, steigt man am besten auf einen Turm. Vom Dach des ehemaligen Heizkraftwerks an der Müllerstraße, nur ein paar Gehminuten vom Viktualienmarkt entfernt, hat man eine fantastische Sicht über die ganze Stadt. Das Gebäude wird gerade zu einem Apartmenthaus umgebaut, und hier oben, im 14. und 15. Stock, entsteht die teuerste Wohnung, die es in München jemals gab. Knappe 20 Millionen soll sie kosten, sie ist schon lang verkauft, und wer sie gekauft hat, darum machen alle Beteiligten ein großes Geheimnis. Zu erfahren ist nur so viel: Es handelt sich um einen Pharma-Unternehmer, der mit einer Milliardenerbin verheiratet ist.

Jetzt steht man erst mal an einem windigen Tag weit oben, in genau 51 Meter Höhe, gemeinsam mit Jörg Scheufele, er ist der Mann, der das gigantische Projekt durchführt. Scheufele, 53, Geschäftsführer der Firma Alpha Invest Projekt, ein Schwabe mit weißem Bart und spitzbübischem Lachen, ein Immobilienunternehmer, von dem manche sagen, er sei mit allen Wassern gewaschen, Scheufele also steht auf der Aussichtplattform, breitet die Arme aus und sagt: »Hier oben ein Whirlpool mit Blick über die ganze Stadt, dazu abends ein Glas Rotwein, ja, das könnte ich mir auch gut vorstellen …« Die Wohnung, die hier entsteht, soll mehr als 700 Quadratmeter auf zwei Etagen haben, ein Wohnzimmer mit 360-Grad-Panorama und einem Blick, der noch großartiger ist als der Blick vom Turm des Alten Peter – denn von hier oben sieht man sogar ihn, den Alten Peter.

Scheufele bittet nach nebenan, um über das Projekt zu reden, »The Seven« soll das Haus heißen, weil es die Hausnummer sieben hat. Eine Querstraße weiter hat er eine Luxus-Dachterrassen-Wohnung gemietet, nur um sie für die Dauer der Bauzeit als Showroom zu benutzen, hier suchen Käufer die Parkettböden und Waschbecken aus. Allein diese Showroom-Wohnung kostet über 10 000 Euro Miete im Monat, und auf einem gigantischen Flachbildfernseher zeigt Scheufele da jetzt einen perfekt gemachten Werbefilm. Computeranimierte Bilder, zu denen ein Sprecher Homer-Zeilen rezitiert und raunt: »Seit Anbeginn der Zeit war der Mensch auf der Suche nach dem vollkommenen Ort.«

Es gibt zurzeit sehr viele solche Projekte in München, eins teurer als das andere, und sie alle überbieten sich gegenseitig mit Slogans und Wortgirlanden, ein Bauträger wirbt im Moment allen Ernstes so: »Formulieren Sie mit dem Kauf einer Euroboden-Wohnung Ihr persönliches Life Statement!« Was vor allem heißen soll: Geben Sie sehr, sehr viel Geld aus.

Scheufeles Projekt ist das größte von allen, das teuerste. Er lehnt sich im Sofa zurück, lächelt und erzählt, dass das ganze Projekt ungefähr 200 Millionen Euro kosten wird. Die Landesbank Baden-Württemberg – eine der wenigen Landesbanken, die gerade nicht in Problemen stecken – streckt das nötige Kapital über eine Tochtergesellschaft vor. Wie hoch der Gewinn ausfällt, will Scheufele nicht verraten, aber er rechnet beiläufig vor, dass man bei Investitionen dieser Größenordnung einen sogenannten Return on Invest von 13 bis 16 Prozent brauche, damit es sich lohnt. Selbst wenn man da Rückzahlungen, laufende Kosten und Bankanteile rausrechnet, dürfte noch ein Überschuss von etlichen Millionen Euro drin sein.

Die Hälfte der Wohnungen im Turm ist verkauft, bezugsfertig sind sie in zwei Jahren. Aber in der Nachbarschaft denken schon jetzt die Ersten darüber nach, wegzuziehen. Hier wohnen viele Menschen, die sich kreativ nennen, Künstler, Gastronomen, Medienmenschen, und die fürchten, dass das Gärtnerplatzviertel sich jetzt verändern wird, dass erst die reichen Nachbarn kommen, dann die Luxusläden, dann noch mehr reiche Nachbarn. So lange, bis der Charme des Viertels, also der Grund, warum alle hierher wollen, verschwunden ist. Es wäre schon die zweite Stufe der vieldiskutierten Gentrification, aus dem einstigen Arbeiterviertel ist ja längst eine schicke Gegend geworden, jetzt könnte aus der schicken Gegend ein richtiges Reichenviertel werden. Scheufele findet das nicht so schlimm: »Die Karawane zieht weiter.« Dann winkt er ab und sagt: »Aber der Druck, der auf dem Münchner Markt gerade herrscht, wäre ja nicht weg, wenn wir günstiger verkaufen würden.«
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Der Druck. Ja, der Druck, immer, überall. Das Forschungs-Institut Wohnen, Immobilien und Umwelt hat errechnet: In München müssen die Menschen für ihre Wohnungen und Häuser mehr als doppelt so viel bezahlen wie im Bundesdurchschnitt. Die offizielle Zahl lautet: 4000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt. Aber diese Zahl kommt in der Realität kaum vor, und wenn, dann irgendwo weit draußen am Stadtrand, wo es keine U-Bahn und keine Geschäfte gibt. Neuere Statistiken nennen für gute Lagen 5700 Euro, das macht bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung mal eben 570 000 Euro, und je schöner, grüner oder zentraler es wird, umso mehr steigen die Preise, rauf auf 6000, 7000, teilweise über 8000 Euro und mehr, für Münchner sind das Zahlen, an die man sich langsam gewöhnt. Aber wer aus einer anderen Stadt hierherkommt, kann es nicht fassen, natürlich nicht.

Wenn heute ein Münchner ein bisschen Geld gespart hat und eine kleine Wohnung kaufen will, dann erlebt er beim Besichtigungstermin Szenen, die man früher nur von Mietwohnungen kannte: Schlangen durchs ganze Treppenhaus, aufgeregte Interessenten, gelangweilte Makler, die sich kaum Namen notieren, weil die Wohnung sowieso weggeht. Überhaupt die Makler – in München müssen sie sich kaum mehr um Kundschaft kümmern.

Ein Besuch bei Gerhard Loibl im Gärtnerplatzviertel. Der Mann, burschikoser Typ, Mitte 40, breites Bairisch, ständig in Bewegung, ist bester Laune. Er betreibt etwas, was er selbst »Immobilien-Supermarkt« nennt. Das heißt, er vermittelt Wohnungen, aber er verschickt grundsätzlich keine Unterlagen, Fotos oder Exposés – die Kunden sollen zu ihm kommen. Loibl steht in seinem kleinen Laden, reißt die Augen auf und sagt: »Das ist das Geschäft der Zukunft, glauben Sie es mir!«

Man könnte auch sagen, dass es für die meisten eher unpraktisch ist, wegen jeder Wohnungsanzeige zu ihm zu kommen. Man könnte sagen, dass es angenehm ist, einen Grundriss erst mal zu Hause anzusehen. Aber Loibl grinst die Einwände weg. Wenn die Leute nicht kommen wollen, dann eben nicht, es läuft sowieso alles super. So super, dass Loibl sogar eine »Besichtigungsgebühr« kassieren kann, bevor er Interessenten auch nur die Adresse einer Wohnung mitteilt. Loibl schwärmt: »Wir machen Wahnsinnsumsätze, ich muss bald größere Räume suchen. Und dann geht’s erst los, ich denke, wir werden noch viele Filialen in der Stadt eröffnen.« Loibl hat vermutlich recht. In München geht gerade alles.

Das einzige Problem könnte sein, dass den Maklern die Angebote ausgehen. »Es ist verrückt«, sagt Detlev von Wangenheim, »die Nachfrage ist deutlich größer als das Angebot. Wir hatten im letzten Jahr 115 Millionen Euro Umsatz und könnten den Umsatz noch weiter steigern – wenn es nur die entsprechenden Objekte gäbe.« Der Mann ist so etwas wie der oberste Luxusmakler von München, sein Name taucht regelmäßig in den Klatschspalten auf, und als einer von Gaddafis Söhnen eine Villa
in München suchte, war Wangenheim klar der erste Ansprechpartner. Er steht in seinem Büro mitten im vornehmen Bogenhausen, ein Mann mit schütteren weißen Haaren und der Ausstrahlung eines Fregattenkapitäns, und wundert sich: »Ich habe immer gesagt, Grundbuch schlägt Sparbuch, aber was Käufer im Moment für Immobilien ausgeben, das nimmt einem den Atem. Es steht oft gar nicht im angemessenen Verhältnis zur Qualität und Lage der Objekte. Und das Ganze nur aus Sorge vor der drohenden Inflation!«
Max Fellmann

, 40, erfuhr bei der Recherche, dass die Wohnungen, die 1972 eigens für die Olympischen Spiele gebaut wurden, danach als viel zu teuer galten, geradezu unverkäuflich. Ihr damaliger Preis: 1200 Mark (600 Euro) pro Quadratmeter.

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